レオパレスで土地活用するとどうなる?

土地の活用を検討しており、"レオパレス21の土地の活用"が気になっているが、"レオパレス21の土地の活用は実際どう?、安心して任せても大丈夫?"と疑問を抱いて考えたことないですか。

結論は"過去に起きた不採算の物量に一括空いた契約の無理な解除問題などで否定的なイメージが強いのは否定できないのですが、現在はそんな話はなくなったものと対応力やコスト、オーナー向け特別優待サービスの充実など、一定の長所もあり、特に自ら判断できる土地活用経験者は、検討の価値が高い"といえます。

このページではこれまで土地の活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地所有主の最適の土地の活用に対する支援を行ってきた筆者が"レオパレス21の土地の活用の評判や注意事項"について、以下の流れに合わせてわかりやすく紹介します。

レオパレス21の土地の活用の総評
レオパレス21の土地の活用の特徴と長所と短所
レオパレス21の土地の活用を推薦する人と推薦しない人
レオパレス21の土地の活用を検討する時注意しなければならない11ポイント
このページを読んだら、"レオパレス21の土地の活用"に対する理解が深まって"自分に最高の土地の活用"の検討のため、自信を持って第一歩を踏み出して与えることになるんです。


1.レオパレス21の土地の活用の総評

 

評価 理由
実績 ★★★★★ 1973年に設立、累積56万棟以上の賃貸建築実績
規模(対応地域) ★★★★☆ 北海道・北陸地域を除いて全国主要都市とその周辺地域
対応力(対応の種類) ★★★★☆ ジュゴギェメインだが、ガンホギェ・商業界にも対応
提案力 ★★★☆☆ 地域、担当者によるレベルの偏差が大きいという評判が多い
価格帯(基準) ★★★★☆ 、鉄骨メイン州で平50万円ぐらい~来て平均的
アフターサービス充実も ★★★☆☆ 基本的に保証はプムフヮク法による10年間
※2017年4月時点

上を整理するとレオパレス21の土地の活用は"提案力の不均一"や"アフターサービスの充実も"面で一定の短所はあるが、"実績・規模の大きさ"、"対応力""価格帯"の面では比較的優れているとすることができます。

2.レオパレス21の土地の活用の特徴と長所と短所

レオパレス21の土地の活用を検討する際、明確に取り扱わないといけない特徴と長所と短所について紹介します。

2-1.レオパレス21の土地の活用の魅力的な3つの特徴

レオパレス21の土地の活用には次のような3つの魅力的な特徴があります。

ジュテクギェのほかにガンホギェ・商業界にも対応可能な幅広く対応力
木造・鉄骨造・RC構造など対応方式が多い
オーナー向けの特別優待サービス"半エル"が充実(ホテル優遇割引・コンシェルジュデスクなど)
ジュテクギェのほかにガンホギェ・商業界にも対応可能な幅広く対応力

 

 

 

上図のようにレオパレス21では全国56万戸を超える管理実績で構成された賃貸住宅経営や高齢者施設や店舗・商業施設の建築による事業、また、空地などの遊休資産管理・売却、有効活用まで様々な種類の土地の活用に対応可能な体制があります。

幅広く可能性の中で土地の活用を検討した人は検討の価値が高い企業です。

木造・鉄骨造・RC構造など対応方式が多い

 

 

 

レオパレス21は、敷地条件や建物の種類などによって木造、鉄骨、RC構造の3つの工法を用い、幅広い建築に対応しています。

それで計画に合わせて工法を変えて費用を減らした建築の検討が可能になります。

オーナー向けの特別優待サービス"半エル"が充実(ホテル優遇割引・コンシェルジュデスクなど)

レオパレス21では建築後のオーナー向けアフターサービスとして、建物管理と資産、コンサルティングなどの業界でほとんど当然のサービスはもちろん、それ以外にもホテル優遇割引や案内デスクなどのまるでプラチナカードvipの会員向けサービスのような多様な恩恵を受けます。

 

 

 

 

 

 

オーナーの生活をより豊かにしてライフプラン設計の助けで旅行、エンターテインメント、傾斜など人生に潤いを喜びと思い出作りを助けるという業界でも類を見ない独自の手厚いサービス内容です。

特にコンシェルジュサービスでは電話一つに、専属スタッフが旅行やレストランのコーディネート、日常のトラブル解決など、様々なリクエストに対応する家族会員でも利用が可能です。

 

 

賃貸経営と全く関係ない分野のサービスではあるが、建築後も有益で魅力的なサービスに違いないが、土地活用経験者などある程度自分も事業の検討が可能であり、ネガティブポイントが短所になっていない人に検討の価値が高い企業です。

2-2.レオパレス21の土地の活用の利点

レオパレス21の土地の活用の利点は大きい以下の4つが挙げられます。

対応地域が比較的広い(北海道・北陸地域を除いて全国主要都市とその周辺地域)
住宅系のみでなくガンホギェ・商業界にも対応可能
オーナー向けの特別優待サービス"半エル"が充実
比較的低コストで建築でき
レオパレス21の土地の活用の最大の長所は"対応領域が広く、比較的低コストで住宅だけでなく、幅広い種類に対する対応が可能な点"だと言えます。

また業界でも類を見ないオーナー向け特別優待サービスも大きな魅力の一つです。

さらに、多くの大型業者の中でも木造から鉄筋コンクリート構造まですべての工法に対応した店は少ない、この点に関しても優位性があります。

2-3.レオパレス21の土地の活用の短所

反対にレオパレス21の土地の活用の短所には大きな、以下の3つが挙げられます。

過去の一括空いた契約の無理な解除問題など、否定的イメージがある
担当者や部署の提案のレベルの差が大きい
建物の保証がプムフヮク法による10年間だけ平均的
レオパレス21の土地活用の最大のデメリットは"過去の問題に対する否定的なイメージ"と"大手住宅建設業者のような長期保証はない"点とすることができます。

"賃貸需要が少ない地域でもかまわずマンション建築をする一括借用をしてきた結果、入居率が悪くて不採算物件が増えた"ということが無理な解除問題の原因と目されており、現在は、そんな話は聞いていないが、気にする方には短所だと言えます。

また、大型住宅建設業者などによくある"30年以上の長期保証"といったシステムはないが、建物の保証を重視する人には惜しさを感じるようにするかは分からないです。

また、それなりの大企業なら、どこへでも合う話がありませんが、営業や設計・現場監督などそれぞれ数多くのスタッフがいるため、担当による党に外れたものがあると言うこともデメリットの一つでしょう。

レオパレス21の一括の借用は今は信頼してもいい?

一括借用を含ま賃貸経営がうまくなるかはあくまでもその地域に賃貸需要があるかどうかに尽くします。 それで"A社では良くならなかったけど、B社ならうまくなる"という事はほとんどありません。

まともに複数業者から賃貸需要のマーケティング結果を提示する需要の確認がなされた地域にはレオパレス21かに関係なく安定的な賃貸経営ができるでしょう。

大切なのは会社の言葉をそのまま信じず、自らも納得の行く賃貸需要の確認を行うことです。
3.レオパレス21の土地の活用を推薦する人と推薦しない人

当然すべての面で完璧な会社も存在しないため、自分の要求・条件に照らして最適な会社を判別することが重要です。

これまでの評価を基に"レオパレス21の土地の活用を推薦する人としない人"について、以下に整理しています。

3-1.レオパレス21の土地の活用を推薦する人

特に以下の4つの類型の人にはレオパレス21の土地活用をおすすめします。

既にある程度の土地活用の知見がある人
費用的で検討したい人
幅広い種類の土地の活用可能性を検討したい人
看護系、および商業系施設を中心に土地の活用を検討したい人
前述のとおり、レオパレス21の土地の活用の最大の長所は"対応領域が広く、比較的低コストで住宅だけでなく、幅広い種類に対する対応が可能な点"です。

ジュゴギェは当然ゲホギェ・商業界にも実績のある会社です、そもそもゲホギェや商業界施設の可能性を検討したい人と数種類の土地の活用可能性を検討したい人にもいいです。

さらに、すでにある程度の土地活用の知見があり、自分で多様な判断が可能な人には建築後のオーナー向けの特別優待サービス"半エル"は魅力的な要素としておすすめです。

3-2.レオパレス21の土地の活用を推薦しない人

反対に、以下の3つの類型の人にはレオパレス21の土地の活用は推奨しません。

初めて土地の活用をする人
安心できる会社に総合的に預けたい人
長期保証のある業者で検討したい人
今は聞かないと言うが、最近にネガティブポイントがあり、レオパレス21を検討する際には様々な比較し、自らもある程度の賃貸経営の可能性を判断するのが望ましいといえます。

そのため、初めて土地の活用をする全く無知な人や基本的に全てのことを会社にまとめて任せるのかみたいという欲求がある人にはおすすめしません。

また、保証期間は基本的にプムフヮク法で定めた10年になり、住宅建設業者ではよくある30年以上の長期保証を希望する人も推薦ではありません。

4.レオパレス21の土地の活用を検討する時注意しなければならない11ポイント

レオパレス21の土地の活用を検討する際の流れは大体次のとおりです。

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上図のような一連の流れの中では大きく次のような注意点があります。

検討段階の6つの注意点
建築段階で2つの注意点
経営管理局面において3つの注意点
以下、それぞれ順に解説します。

4-1.検討段階の6つの注意点

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建築後に大きな計画を変更することが困難な土地の活用については検討段階が最も重要といえるために失敗しないように慎重に検討を推進しなければなりません。

レオパレス21の土地の活用を検討段階で注意すべき点は大きな、以下の6つです。

土地の活用の専門部署に依頼する(担当者や部署の提案のレベルに大きな差がある)
提案内容に対する根拠(マーケティング結果など)を提示されている
設定の賃貸料の根拠と未来の下落のリスクについて展望を説明した
提案内容は最低2.3番は組む水準を引き上げる
モデルハウスではなく実際のものをいろいろくれて。。
、必ず複数の比較し、価格交渉して決定
土地の活用の専門部署に依頼する(担当者や部署の提案のレベルに大きな差がある)

規模が大きかったレオパレス21では一戸建てをメインに取り扱い担当者・部署と土地の活用をメインに取り扱い担当者・部署の大きな2種類が存在するが、当然土地の活用については土地の活用を豊富に扱う担当に依頼しなければなりません。

しかし、基本的に初めて接触した営業社員が担当する場合が多いため、中には、戸建て中心の担当が土地の活用の提案をすることも多いができます。

それでより良い提案を受けるためにも、無条件に適当な事業所に問い合わせるか、住宅展示場などの営業社員に相談するのではなく、土地の活用を専門に扱う部署に直接問い合わせのことをおすすめしますが、その時、最も簡単で便利な方法からは一括資料請求サービスの活用であり。

<一括資料請求サービスを活用するメリット&gt;

一括資料請求サービスを活用すれば、相談者の"アドレス"や"ゴンチュクジ""相談内容"などを基に最適な専門部署に連結していただけますか。

土地の活用の一括資料請求サービスを行っている会社は10個以上あるのに私が対応地域及び対応の種類、参加企業実績などの観点でいろいろと比較した上で、総合的に最も推薦するサイトは『スマイスター』です。

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まず、このサイトから一括資料請求情報収集した後に、気にかかっている会社に本格的に相談するとよいでしょう。

スマイスターには不動産売却など土地の活用以外にもさまざまなサービスがあるので、下記の土地の活用専用公式ページで一括請求すればいいです。

スマイスター:http://www.sumaistar.com
提案内容に対する根拠(マーケティング結果など)を提示されている

後に大きな計画の変更が困難な土地利用において、現在の需要と供給及び将来の見込み等のマーケティングには最も大切な項目です。にもかかわらず、実際の土地の活用を検討の現場では、案外、このマーケティングがなおざりにされることをたくさん見てきました。

マーケティングをないがしろにした場合、空いてリスクが大きく高まって、"実際に建築が完了されて経営を開始するためには人がならない"ようになると、その次の数十年も苦労することになります。

そうならないためにも必ず提案内容に対する根拠(マーケティング結果など)を提示されて様々な角度からまともに慎重に検討して決断するようにしましょう。

設定の賃貸料の根拠と未来の下落のリスクについて展望を説明した

土地の活用を検討段階では設定の賃貸料もどこまでも家庭の見通しの賃貸料でシミュレーションされていきます。 また、賃貸料については、単純に区域と大きさ等だけでなく、募集会社モジプリョクと建物のグレードなどによっても変わってくるため、メーカーごとに多少の差が出るポイントでもあります。

それで"想定される見通しの家賃を本当に相場と比較して妥当か"ということと"将来的な下落のリスクについてはどう思って想定しているのか"という点についてはまともに押したあと自分も納得する必要があります。

将来の経営に大きな影響を与えるポイントであるため、単に、出た提案書を見て安易に検討することではなく、まともに確認し、もっともらしい判断をするようにしましょう。

提案内容は最低2.3番は組む水準を引き上げる

土地の活用提案では、土地の活用の目的及び所有地の立地条件や建築条件などで、各会社がそれぞれ"これが最上の"よう、提案を持ってくるため、何度も出し直す受けても大きく変わらないと思われがちだが、それは大きな間違いです。

当然最初からメーカーは真剣に検討した提案も持ってくるものですが、プランを立てて多少変更すれば、賃貸料収入が増やしたり、余計な建築費用を抑制されたり、ターゲット顧客層をやや拡大にだけ設定の賃貸料が上昇するなどとじっくりと組んだ検討することに水準を向上することがほとんどです。

例えば、初の提案で自分の満足の水準を解決していると言っても"もっと賃貸料収入をあげることができるプラン上の工夫はないか""構造や仕様・設備などを再検討することにより、同じ効用のままで無駄な費用を減らすことができなかっのか"などの依頼を出し、最低2.3番は組む水準を向上を図ることが賢明な方法です。

モデルハウスではなく実際のものをいろいろくれて。。

図面やパースによる説明だけでは実際に立った時のイメージをしっかりと捕まえることが難しく、使用される建築部材と設備の質感やグレイドゥガム、施工品質などは実際の現場を見ないと正確に分からないために決断する前に、実際の現場を見せて受けなければなりません。

その時させた営業用モデルハウスではなく、実際一般社主から務め、建築したものをいろいろ見て受けたことで、その会社の真実な品物を確認することができます。

きれいに調整された外観パースなどだけで判断せず必ず現場確認をするようにしましょう。

、必ず複数の比較し、価格交渉して決定

これは建築に限った話がいないが、競争相手がいて知り合った最終契約価格には大きな差が出る場合がほとんどです。

業者からしても価格で競争に負けると何も得ることができないが、多少を割引してでも競争に勝てば、一定の利益を見る時"最終価格が原因で負けるかもしれない"という段階になれば概ね大半の業者は、価格交渉に応じます。

例えば、直接的な割引が限界でずとも、どのようなより良い条件や付加価値を提示して受ける可能性も高いです。

それで、必ず最終決定をする段階ではヨロを比較し、価格交渉して決定するようにしましょう。

※ワンポイントアドバイス

前述のとおり、適切な部署の担当を受けた商談方法としては、まず資料請求が最も効率的な方法であるが、多くの歴史に資料請求することは多少時間がかかって先に紹介した『スマイスター』などの一括資料請求サービス等を活用することはおすすめです。
4-2.建築段階で2つの注意点

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業者選定・契約と建物の詳細なミーティングが終わったら建築段階に入るが、この局面で注意すべき点は大きく以下2つです。

余裕を持った空気を設定する
可能すれば、決算月月末(3月末と9月末)の竣工・インドは避ける
余裕を持った空気を設定する

建築会社売上の計上方法には期末時点で工事の出来高に応じて計算する物量方式と建物が完成されてインドをした時点で全額を売上記録した船渡し方式の、主に2種類の計上方法があります。

どちらの計上方法かは会社ごとに異なるが、とにかく早く工事を完成させることが売上が早く上がって全体的な生産性ものぼることから、あまり余裕がない空気を設定されがちです。

当然主人から見ても早く完成するのが早い収入が入って余等メリットも多いが、空気に余裕がないと工事で施工が雑にできてしまう等のリスクもいるので、正確に余裕を持った空気を設定するようにしましょう。

※ワンポイントアドバイス

"ある程度あれば余裕のある空気。"は建物の種類と構造・規模などによって違うので言えないが、工事が開始された実際の作業を実施する現場の職員たちと対話すると、設定されている空気が適切かどうかの本音を聞くことが多いです。
可能すれば、決算月月末(3月末と9月末)の竣工・インドは避ける

期末になると少しでも売上を上げるという心理が作用したため、多少無理をしてでも熱心にして完成するというようなのは建築だけでなく、世の中に全般的によく起こりうる話だが、そうした事例では普通品質が落ちやすいです。

また、もともと話は仕事がサッヨゴッイキもするのであえて仕事がたまって品質が落ちる可能性が高い時期にインドを設定することは多少危険があると思います。

建築の場合、金額もとても現場の職員たちの作業がダイレクトで品質に影響を及ぼすため、出来れば決算が月末(レオパレス21の場合は3月末と9月末)の竣工・インドは避けて、同月でも中旬かヴィネガーなど比較的余裕のある時期に設定するようにしましょう。

4-3.経営管理局面において3つの注意点

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建物竣工・インドを終えると、ついに経営管理局面に入るが、この局面で注意すべき点は大きな、以下の3つです。

一括借用の場合も賃貸料の事情は複数のメーカーから取った後、交渉する
チャヨンリョユル、賃貸料固定期間・賃貸料の支払い免責の期間については、交渉する
将来の修繕予測を立てて毎月家賃収入の中で修繕積立金を積み立てる
一括借用の場合も賃貸料の事情は複数のメーカーから取った後、交渉する

賃貸経営の場合、自己経営一般管理・一括、車上(サブリース)のような大きく3つも経営の方法があるが、持った人を募集する際に、どの程度の算定基準が妥当かどうかを判断するためにも様々な不動産業者から賃貸料の見積もりを取るのが一般的です。

その時、上述したとおりに、その会社のモジプリョクとモノグレードの診断方法の違いなどによって事情の賃貸料にも差が出るからなるべく多くの業者で査定し、その賃貸料の根拠と未来の下落のリスクについても確認することがいいです。

最初から一括悪くはない前提に計画を推進してきた場合も、一括、車上契約を結ぶ前に、複数業者から賃貸料の見積もりをもらって、また詳細な検討を実施した後、条件交渉をした後に決定するようにしましょう。

チャヨンリョユル、賃貸料固定期間・賃貸料の支払い免責の期間については、交渉する

一括悪くはない場合には募集賃貸料のほかにも"チャヨンリョユル""賃貸料固定期間""賃貸料の支払い免責期間"の3項目が非常に重要です。

募集賃貸料はある程度の価値があるために、もし最初に高く設定しても相場に合わせて変動していくが、"チャヨンリョユル""賃貸料固定期間""賃貸料の支払い免責期間"の3つの項目は、自動車商の会社の営業努力(自社の利益を減らし、条件をよくする)によって変化するので、完全に交渉の過程だと言うことができます。

チャヨンリョユルを1~2%程度引き上げ、賃貸料の固定期間を2年延長してもらって賃貸料の支払免責期間を1ヵ月短縮するなど最大限有利に交渉して決定するようにしましょう。

将来の修繕予測を立てて毎月家賃収入の中で修繕積立金を積み立てる

当然、建物は老朽化するためば、修繕をする必要が出ます。

ある程度の期間にどんな内容の修繕が必要かは建物の構造や等級・立地環境などによって変わるため一概にはありませんが、長期的に見れば、数百万数千万円単位のかなり急には用意できない大きな金額になるために当初からまともに計画的に積んでおかなければなりません。

それで外装や内臓・設備など、それぞれ"いつどのような修繕が必要していくらくらい出るか"を建築業者と管理業者から診断されたことを月賦での金額を毎月家賃収入の枠組みの中で積み立てするようにしましょう。

5.整理

どうだった

レオパレス21の土地の活用に対する理解が深まって所有地の活用についての疑問や悩みが大きく解消していないのでしょうか。

所有地の条件や土地の活用目的に照らして最適の活用方法や選択しなければならないメーカーは人それぞれ異なりますが、土地は所有しているだけでも毎年やすくない税金がかかるため、せっかくの土地をマイナス資産にしないためにも積極的に活用して収益を創出する方法を検討するのが得策だと思います。

本ページでは"レオパレス21の土地の活用の評判や注意事項"について重要なポイントはできるだけ総体的に紹介してきたので、上記の内容をまともに理解した後にしたら後悔しない土地の活用ができるでしょう。